De start van de werken in het kader van de vervalregeling van de omgevingsvergunning

Volgens artikel 99 van het Omgevingsvergunningsdecreet (hierna: ‘OVD’) vervalt een omgevingsvergunning onder meer wanneer niet binnen de twee jaar na het verlenen van de definitieve omgevingsvergunning wordt gestart met de verwezenlijking van de vergunde stedenbouwkundige handelingen.

Er dient dus binnen de twee jaar na het verlenen van de definitieve vergunning gestart te worden met de uitvoering van de werken. Hierbij worden ‘handelingen’ in artikel 1.1.2, 7° VCRO gedefinieerd als: “werkzaamheden, wijzigingen of activiteiten met ruimtelijke implicaties”.

De beoordeling of werkelijk werd gestart met de uitvoering van de werken komt neer op een feitenkwestie. Dit maakt dat het niet altijd eenvoudig is om uit te maken of een omgevingsvergunning al dan niet vervallen is.

In ieder geval moet het gaan om een daadwerkelijke start van de werken. Hierbij wordt de omvang van de uitgevoerde werken afgemeten tegen de omvang van de nog uit te voeren werken. Symbolische of geveinsde werken zijn niet voldoende, oordeelt de rechtspraak. Ook loutere voorbereidingswerken (bv. het leveren van bouwmateriaal, het uiteenzetting van punten, het plaatsen van een omheining, het opruimen van het terrein) volstaan niet.  

In het verleden werd in de rechtspraak al geoordeeld dat de verwezenlijking van een vergunning enkel kan gebeuren door het uitvoeren van vergunningsplichtige werken, zodat niet-vergunningsplichtige handelingen niet volstaan als start van de verwezenlijking van de vergunning.[1] Volgens de rechtbank in Gent houdt de vervalregeling in dat de eerste materiële handeling die strekt tot uitvoering van de vergunning en die zonder die vergunning niet kan worden verricht, volstaat als start van de verwezenlijking van de vergunning.[2] Ook deze rechtspraak impliceert dus dat niet-vergunningsplichtige werken geen onderdeel zouden uitmaken van de beoordeling van de aanvang van de bouwwerken.

Aangezien de sloop van een eengezinswoning overeenkomstig artikel 13.2 van het Vrijstellingsbesluit vrijgesteld is van de vergunningsplicht, zou de sloop van de eengezinswoning dus niet in aanmerking komen voor de start van de werken volgens deze rechtspraak.

Indien het verval van de omgevingsvergunning zou dreigen, kan in bepaalde omstandigheden beroep worden gedaan op de regeling voorzien in artikel 99, §1, tweede lid OVD. Deze regeling laat toe om de vervaltermijn van twee jaar eenmalig te verlengen als de vergunningshouder kan aantonen dat de niet-verwezenlijking het gevolg is van een vreemde oorzaak die niet aan de vergunningshouder kan worden toegerekend. Deze regeling werd voorzien om een oplossing te bieden voor situaties van overmacht. [3] Let wel: de vergunningshouder moet de aanvraag tot verlenging minstens drie maanden vóór het verstrijken van de oorspronkelijke vervaltermijn indienen bij de overheid die de vergunning heeft verleend.

Wie zekerheid wil over de geldigheid van zijn vergunning, neemt dus best tijdig actie.

Bron: Judith De Wit van LDR Advocaten